Real Decreto-Ley 15/2020 de 31 de Marzo (BOE 01/04), medidas sobre arrendamientos y otras de ámbito económico.

VISION PRACTICA DE PALACIOS & VIDAL ABOGADOS, S.L.P.:

Al contrario de cómo suele hacerse en cualquier análisis (informe) jurídico, donde se desarrolla primero los razonamientos y se termina con las conclusiones, dado que presente se dirige especialmente a nuestros clientes, vamos a comenzar por las recomendaciones prácticas, a las que hemos llegado tras el estudio de la nueva norma, y las circunstancias que nos rodean.

           

            -A) CONSIDERACIONES PREVIAS Y RECOMENDACIONES:

 

            1.-Para intentar evitar posibles futuros litigios por incumplimientos contractuales, nuestra recomendación es que se debe alcanzar un acuerdo entre persona arrendadora y persona arrendataria en situación de vulnerabilidad ecomómica (en adelante suprimimos el término persona, pero lo incluimos aquí porque es la denominación que se utiliza en el Real Decreto).

 

            Este acuerdo es la primera medida que acoge el Real Decreto (RD). En efecto, todo lo que establece el RD es para el caso que no exista acuerdo entre el propietario y el inquilino. Este pacto puede ser de cualquier contenido. Ejemplo. Mantener el contrato tal como se encuentra, o condonar las rentas que se estimen oportunas (por poner los dos ejemplos más extremos). Es decir, el RD no es imperativo, sino dispositivo, pues prima la voluntad de las partes, salvo en los supuestos de falta de acuerdo entre arrendatario y arrendador empresa; entidad pública vivienda o gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos). En este caso si establece dos alternativas automáticas que el arrendador debe ofrecer al arrendatario en situación de vulnerabilidad (lo veremos en el siguiente apartado B.5.a)

 

            2.-El acuerdo es recomendable que se intente alcanzar con cualquier clase de arrendatario y en cualquier tipo de arrendamiento. Aun cuando, como veremos, el RD se ciñe a los supuestos de vivienda habitual y solo para el caso de inquilinos en situación de especial vulnerabilidad por el Covid19, nuestro consejo es que se revisen todos los arrendamientos (al menos que se contemple la posibilidad de modificarlos).

 

            3.-Antes de continuar, una aclaración, aunque el RD no se refiere a los locales de negocio y oficinas, más pronto que tarde es muy previsible que se amplíe su aplicación pues muchos negocios puede que no abran sus puertas o tengan que cerrarlas una vez abiertas.

 

            Además, desde el punto de vista del arrendador, aunque el RD diferencia entre empresas, entidad pública vivienda y gran tenedor (art.4), por un lado,  y pequeños propietarios (art.8), por otro,  parece evidente que la situación va a afectar a todos los arrendadores. 

 

            4.-Y aquí llegamos al punto práctico importante que NO contempla el RD, pero que es vital tener en consideración y en base al cual consideramos imprescindible el acuerdo (y tener suerte, dicho sea de paso).

 

            Todos sabemos:

 

            (i).-La lentitud histórica que tienen nuestros juzgados.

 

            (ii).-La sobre carga de trabajo que van a tener cuando deje de estar en vigor el Decreto de Estado de Alarma, Actualmente no solo están suspendidos los plazos procesales, señalamientos etc. (excepto en casusas con preso, violencia de género y cuestiones urgentes que son ajenas a lo que comentamos), sino que está vetada la presentación de escritos.

 

            Por tanto, el arma que tiene el arrendador para reclamar las rentas pendientes (con o sin desahucio) es el correspondiente procedimiento judicial, y este se va a eternizar. Es más, la misma situación de especial vulnerabilidad del Covid19 que ahora permite el acuerdo entre partes y la subsidiaria aplicación del RD, es causa de suspensión del lanzamiento (de hecho será aplicable para aquellos asuntos ya en tramitación al día de hoy).

 

            En consecuencia, es preferible alcanzar un acuerdo ahora, incluso en circunstancias más desfavorables que las previstas el RD, pero que las pueda cumplir el arrendatario, a intentar mantener un contrato o unas condiciones que no vaya a poder asumir, pues el derecho que tiene el arrendador frente al incumplimiento del inquilino, no ya por el RD en sí (que también), sino por realidad social que vivimos, está muy muy mermado. Un procedimiento judicial largo, posiblemente infructuoso en cuanto al cobro de las rentas y, mientras tanto, el inmueble ocupado sin posibilidad de disponer del mismo.

 

            5.-En este sentido, respecto a los términos del acuerdo, hay dos cuestiones esenciales en este tipo de contratos, que deben ser el objeto de negociación a fin de encontrar un justo equilibrio entre las prestaciones de las partes.

 

            (i).-El precio o renta. Es claro que al inquilino le interesa  (o tendrá la necesidad) de pagar la menor renta posible.

 

            (ii).-El plazo: Es previsible que al propietario no le convenga mantener en el tiempo un contrato que no le renta una cantidad mínima conveniente.

 

            Pues bien, la solución puede encontrarse en aceptar una importante reducción de la renta, a cambio de un acortamiento (o no ampliación del plazo). Ahora vemos lo que establece el RD.

 

            En síntesis, queda claro que debe intentarse alcanzar un acuerdo entre ambas partes. Vamos a analizar el RD.

 

            B).-EL REAL DECRETO:

 

            1.-En primer lugar se establece la suspensión de los lanzamientos en los procedimientos de desahucio ya en tramitación para toda clase de arrendamientos de vivienda ya sea el arrendador: i) empresa, entidad pública de vivienda o "gran tenedor"(titular de más de 10 inmuebles urbanos) o ii) pequeño propietario (titular de 10 o menos inmuebles urbanos). El demandado deberá acreditar que se encuentra en situación de especial vulnerabilidad por mor del Covid19 (no otra). Veremos después cuales son esos requisitos. Procedimentalmente destacamos que el LAJ debe remitir a Asuntos Sociales la documentación que en el Juzgado se aporte a fin que estos emitan un informe. Este trámite, sin embargo, no está previsto para los asuntos no judiciales, es decir para la mayoría de los que se van a plantear ahora. En concreto, si en la negociación que hemos comentado en el apartado anterior el propietario no aceptase que el inquilino cumple los requisitos de especial vulnerabilidad, el RD no contempla la forma de resolver esa posible controversia. Se ha podido evitar esta circunstancia precisamente con el informe de Asuntos Sociales que, por otro lado, no le veo sentido en el procedimiento judicial donde tanto el LAJ como el Juez pueden objetivamente comprobar la documentación que el inquilino demandado presente.

 

            2.-Prórroga extraordinaria, por un período máximo de 6 meses, del plazo de vencimiento de los contratos cuya prórroga obligatoria o tácita termine en el período comprendido desde la entrada en vigor de este Real Decreto Ley (02.04.2020) hasta el día en que hayan transcurrido 2 meses desde la finalización del estado de alarma. 
 Esta prórroga deberá solicitarla el arrendatario y  ser aceptada por el arrendador .  

 

            3.-Ambito objetivo. El RD solo se refiere a vivienda habitual, no a locales, oficina etc.

 

            4.-Ambito subjetivo. Pueden acogerse al mismo los arrendatarios que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad como consecuencia del Covid19 (no otra). En concreto, aquellas que:

 

            -Hayan sido sometidas aun ERTE, o empresario, autónomo o similar que haya reducido su jornada laboral y no alcance (la unidad familiar y en el mes anterior a la solicitud) unos ingresos mensuales de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPRM) mensual, esto es, unos 1650 €/mes (se puede obtener hoja de cálculo por internet y varía en función de los ingresos anuales y otras consideraciones)

 

            -En casos que el pagador tenga una discapacidad mental del 33% o física del 65%

 

            -Que el importe de la renta locativa más los gastos de los suministros básicos resulte superior al 35% de los ingresos del total de la unidad familiar.

 

            -Quedan excluidas aquellos arrendatarios que sean propietarios o usufructuarios (ellos o cualquiera de los miembros de la unidad familiar que residan en el inmueble) del pleno dominio de otra vivienda en España (salvo que se vean privados de su uso por cuestiones de separación o divorcio).

 

            5.-ALCANCE: En caso de no obtenerse el acuerdo al que se refiere el anterior apartado A), el RD diferencia dos supuestos, en atención a la clase de arrendador:

 

             a).- Arrendador empresa; entidad pública de vivienda o "gran tenedor" (art.4). En caso de no haber acuerdo, esta clase de arrendador tiene que ofrecer alguna de las siguientes 2 ALTERNATIVAS al arrendatario:

 

            (i).-Reducción (quita) del 50% de la renta/mensual durante los meses que dure el estado de alarma, hasta un máximo de cuatro.

 

            (ii).-Moratoria (espera/refinanciación) del importe de esa misma renta/mensual durante el periodo del estado de alarma, hasta un máximo de 4 meses, a prorratear posteriormente de forma mensual y en un plazo mínimo de tres años, a contar desde que deje de estar en vigor el estado de alarma.

 

               En el supuesto de que el arrendatario acceda al programa de ayudas transitorias de financiación, se levantará la moratoria en el pago de la renta y el consiguiente fraccionamiento de la las cuotas, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición del arrendatario.

 

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           b).-Arrendador pequeño propietario (art.8). De no alcanzarse un acuerdo, el arrendador no está obligado a ofrecer alguna de las dos alternativas antes citadas para los grandes arrendadores, sino que prevé que el arrendatario pueda tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.

 

            6.-TRAMITACION:

 

          El inquilino en situación de vulnerabilidad económica , en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de ese RD (02.04.2020) debe dirigirse al arrendador solicitando un acuerdo o la aplicación del RD, acreditando el cumplimiento de los requisitos subjetivos. El propietario tiene 7 días laborables desde la recepción para contestar si lo acepta o no.

 

            El cumplimiento de los requisitos subjetivos por parte del arrendatario se realiza:

 

                        -En caso de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora.

 

                        -En caso de cese de la actividad, con certificado de AEAT u órgano competente de la CCAA.

 

                        -El número de personas que residen en la vivienda. Con el libro de familia y certificado de empadronamiento.

 

                        -Declaración de discapacidad, en su caso.

 

                        -Nota simple de negativa del Registro de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

 

                        -Declaración responsable del deudor del cumplimiento de los requisitos del RD.

 

            7.-ALTERNATIVAS:

 

            El RD establece 2 alternativas a lo anterior:

 

            (i).-Obtención de financiación mediante microcréditos del ICO (sin intereses) correspondiente a 6 meses de renta y a pagar por inquilino a la entidad financiera en 6 años.

 

            (ii).-Ayudas directas al arrendatario de hasta 900€/mes y hasta el 100% de la renta pactada (o del préstamo obtenido para el pago de la renta). Se precisa informe de los Servicios Sociales y que esta medida se desarrolle por las CCAA.

 

            Quedamos a su disposición para comentar cualquier circunstancia concreta y para, en su caso, facilitarles un modelo de anexo al contrato.