La compra de una vivienda es una decisión de mucha trascendencia, ya que requiere de una negociación previa con el vendedor del inmueble para acordar el precio del mismo y una serie de gestiones posteriores hasta formalizar la venta de la vivienda. Una vez comprador y vendedor han llegado a un acuerdo, es preciso iniciar una serie de trámites durante los cuales el vendedor podrá seguir enseñando el inmueble a otros compradores potenciales. Es por eso tan importante firmar un contrato de arras para reservar la vivienda a cambio de una señal.
No obstante, el contrato de arras suscita muchas dudas entre los compradores. ¿Cómo se ha de dar la paga y señal para reservar la vivienda? ¿Es posible la devolución de la señal para la compra de un piso? ¿Qué ocurre con la reserva inmobiliaria en caso de arrepentimiento? ¿Qué hacer si la inmobiliaria no me devuelve la señal? ¿La paga y señal se devuelve si no lleva a cabo la compraventa? Sin duda, en estos casos lo mejor es contar con los servicios de un abogado que nos guíe en el proceso.
¿Cómo se reserva una vivienda?
La vivienda se ha de reservar a través de un contrato de arras. El contrato de arras es un acuerdo privado entre el propietario de un inmueble y el comprador de este. En virtud de este acuerdo, el vendedor se compromete a reservar el derecho a compra de la vivienda del comprador a cambio de una paga y señal. De este modo, el vendedor no podrá vender o enseñar la vivienda a otro comprador. Además, las arras serán descontadas del precio final del inmueble.
En definitiva, el contrato de arras no es sino un precontrato en el que ambas partes se comprometen a llevar a cabo la compraventa de una vivienda en un plazo determinado. La formalización de este contrato no es requisito para llevar a cabo una compraventa. Sin embargo, es habitual que este preacuerdo se lleve a cabo como garantía para comprador y vendedor.
El contrato de arras debe contener la siguiente información:
- Datos de comprador y vendedor.
- Información sobre el inmueble como la dirección, sus características o la descripción catastral de la vivienda.
- Precio final de la vivienda y la forma en que se realizará el pago.
- Cuantía de las arras, es decir, el importe de la señal.
- Plazo máximo para llevar a cabo la compraventa.
- Cargas e impuestos del inmueble.
- Gastos vinculados a la compraventa y quién es el responsable de abonar cada uno de ellos.
¿Cuánto se da como paga y señal para un piso?
La cuantía de la paga y señal para un piso dependerá del acuerdo al que hayan llegado las partes. Así pues, el importe de las arras dependerá de los siguientes factores:
- El tiempo que transcurrirá entre el pago de las arras y la formalización de la compraventa de la vivienda.
- El tiempo que lleve la vivienda puesta a la venta.
- Si el comprador dispone ya de la financiación o si, por el contrario, ha de tramitarla.
No obstante, aunque el importe de las arras dependerá de las partes, lo cierto es que su cuantía suele ser del 3 % del precio final de la vivienda cuando la compraventa se va a formalizar en unos meses y del 1 % del precio final del inmueble cuando la compraventa se formalizará en pocas semanas.
¿Es posible recuperar la señal de la compra de una vivienda?
Es posible que el comprador se arrepienta y no quiera formalizar la compraventa. En este caso, ¿qué hago si la inmobiliaria no me devuelve la señal? ¿Es posible recuperar la reserva inmobiliaria en caso de arrepentimiento?
Lo cierto es que esto dependerá del tipo de arras que se hubieran firmado. Así pues, en el caso de las arras penitenciales, tanto el comprador como el vendedor podrán rescindir el contrato de arras unilateralmente. Esto significa que, si el comprador se arrepiente de la compraventa, perderá la señal que hubiera entregado. Por otra parte, las arras penales no permitirán a las partes desistir del contrato, por lo que cada parte podrá obligar a la otra a completar la compraventa. Por último, también se pueden firmar arras confirmatorias, en cuyo caso el comprador podrá desistir de la compraventa sin necesidad de tener que pagar indemnización por daños y perjuicios. Esto significa que el comprador podrá recuperar la reserva de la vivienda.
Es bastante común, por tanto, que el contrato de reserva de vivienda no implique necesariamente una sanción o la pérdida de la señal si no se llega a formalizar la compraventa. En cualquier caso, a la hora de adquirir una vivienda, sobre todo teniendo en cuenta el gran desembolso de dinero que entraña esta operación, se ha de contar con los servicios de un abogado en derecho inmobiliario que nos guíe en estos trámites y que pueda redactar un contrato de arras que no nos perjudique como compradores y que nos permita desistir de la operación de compraventa de la vivienda con la correspondiente devolución de la señal por la compra del piso.