En el momento en el que alquilas tu casa, estás tranquilo al saber que tu inquilino cumple las normas establecidas en el contrato y que se encarga de cuidar el estado de tu vivienda. Al menos, eso es lo que debería ser. Los problemas con el subarriendo de vivienda son una realidad y cada vez son más los propietarios que se enfrentan a alquileres de habitaciones de sus propios pisos sin saberlo. Te explicamos qué puedes hacer en estos casos y cómo defenderte.
¿En qué consiste el subarriendo de una vivienda?
Cuando nos preguntamos qué es subarrendar un inmueble, nos movemos en los supuestos en los que el inquilino que consta como arrendatario efectúa un arrendamiento en favor de una tercera persona.
Es muy frecuente que el inquilino proceda a subarrendar alguna habitación a terceros, sea para costear el propio alquiler, sea por el fenómeno turístico. Este subarriendo de una vivienda puede ser legal si:
- Ha sido recogido en el contrato la posibilidad del subarriendo de la vivienda.
- Ha mediado la previa autorización por escrito del arrendador.
En ningún caso será legal el obtenido con posterioridad ni el que sea de tipo meramente verbal. Para estos casos en los que tu inquilino pretende ser arrendador y cobrar una renta por estos alquileres secundarios de tu propiedad (o ya lo está haciendo) sin tu autorización, debes saber que no estás desprotegido y que puedes actuar.
¿Cómo actuar si un inquilino subarrienda tu vivienda?
Antes de llegar al extremo en el que tu inquilino ha subarrendado tu vivienda, es importante que sigas una serie de consejos fundamentales, que tendrán lugar en el momento de la firma del contrato:
- Déjalo todo atado, que no quepa duda a que tu inquilino pueda preguntarte si “puedo arrendar un inmueble que no es mío”: para eso, especifica en el contrato el máximo de personas que ocuparán el inmueble, las normas de convivencia, así como cualquier aspecto destinado a evitar cualquier tipo de incidencia posterior.
- Puedes incluir una cláusula que prohíba expresamente el subarriendo total o el subarriendo parcial de vivienda.
No obstante, en la actualidad es frecuente que la parte arrendataria contravenga lo expresamente dispuesto en el contrato de arriendo y subarriende alguna habitación del inmueble o introduzca a familiares y allegados que superen el número permitido.
Si aun habiendo aclarado todos los términos, tienen lugar alguno de esos supuestos, el subarriendo será un subarriendo ilegal y dará lugar a la rescisión de contrato, según lo dispuesto en el artículo 27.2.c de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, dará derecho al propietario a que exija, aparte del abandono del inmueble de los inquilinos, una reclamación por daños y perjuicios.
A la hora de instar el fin del contrato, cuando te planteas cómo echar a un subarrendatario, el primer paso será ponerlo en conocimiento del primer inquilino, mediante burofax, advirtiendo de que, si no abandona el piso voluntariamente, se emprenderán acciones judiciales que se extenderán a todos. De no ser atendida esta reclamación previa, el arrendador podrá acudir a un procedimiento de desahucio por la vía judicial. Se disponen dos cauces:
- El desahucio por precario frente a la persona o personas que se mantienen en el inmueble.
- El desahucio por falta de pago del alquiler, si se ha incurrido en el impago, y dirigido no solo al primer inquilino, sino a todos los que habiten la vivienda afectada por el subarriendo
Consejos para probar el subarriendo no consentido
El momento más difícil, sin lugar a dudas, es el que se encuentra el propietario a la hora de demostrar que se está produciendo un subarriendo ilegal en su inmueble. Para probar el fraude, puedes seguir estos consejos:
Pregunta y observa: la comunidad de vecinos
La primera y más obvia prueba será la que venga de la mano del propio inquilino. Pregúntale a él mismo, pues puede que, suponiendo la buena fe, ni él mismo sepa que está llevando a cabo una acción prohibida. En caso de que niegue lo evidente, observa su comportamiento y el de la afluencia de gente por la vivienda durante un tiempo. Usa como fuente a la comunidad de vecinos, llamadas del portero, quejas o incluso sírvete de las facturas para contemplar un aumento de los gastos de energía.
Evidencia real
Si ves el anuncio de una de las habitaciones de tu piso ya alquilado en una plataforma, bastará con hacer un pantallazo para que sirva como prueba suficiente en el juicio pertinente.
Pesquisas: abogado y detective
Acude a los profesionales del derecho y de las investigaciones, aunque te pueda parecer de película: ellos sabrán investigar los hechos y recopilar pruebas desde la legalidad y, sobre todo, válidas en juicio.
Recuerda que para cualquier situación que se te pueda plantear en relación con el subarriendo de vivienda, es imprescindible contar con los mejores profesionales. Con Palacios Vidal Abogados, tendrás a tu disposición el mejor equipo de abogados en Málaga, para resolver todas tus dudas, desde el asesoramiento hasta tu representación en cualquier paso que necesites para garantizar la solución a cualquiera de tus problemas legales.