Si hemos heredado un inmueble y pretendemos venderlo, quizá el cálculo del IRPF por la venta de una vivienda heredada sea una cuestión que revista algo de confusión; vamos a explicar qué porcentaje hay que pagar a Hacienda por una herencia, y cómo computa a efectos fiscales la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble heredado.
Ganancia patrimonial por la venta de un inmueble heredado
Independientemente de su procedencia, toda ganancia patrimonial debe ser incluida en la declaración del IRPF anual, dado que este impuesto grava los rendimientos económicos de forma progresiva (cuanto más ganemos, más tributaremos); en consecuencia, si vendemos un inmueble, nuestro patrimonio se verá incrementado por el valor de su venta.
En líneas generales, Hacienda grava la venta de un inmueble en función de la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
- El valor de transmisión es sencillo de conocer: es el importe al que ha ascendido la venta del inmueble a un tercero. Se calcula computando el precio de venta de la casa, restando los gastos derivados de la operación inmobiliaria y los impuestos que haya que pagar.
- Sin embargo, conocer el valor de adquisición es algo más complicado, dado que el inmueble ha pasado a ser de nuestra propiedad mediante una herencia, no mediante una compra. Las variables que intervienen en este cálculo son el precio al que se compró la vivienda originalmente, sumado al monto económico destinado a reformas y mejoras y los tributos asociados a la herencia, y restando las amortizaciones.
No obstante, hay un dato importante que nos ayudará a realizar el cálculo: el precio que se declaró en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, es decir, el valor que se le dio a la vivienda cuando la heredamos (cuando falleció la persona que nos legó el inmueble) y cuando, por lo tanto, tuvimos que pagar el impuesto correspondiente a Hacienda.
Ahora bien, si la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión es nula o negativa, no tendremos por qué tributar, puesto que solo se gravan los incrementos del patrimonio. Si no hemos ganado dinero con la venta, Hacienda no nos retendrá nada.
¿Qué porcentaje hay que pagar a Hacienda por una herencia?
Si al calcular la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición y da como resultado un valor positivo (favorable para nosotros), entonces tendremos que multiplicar esta diferencia por un porcentaje que irá en función de nuestras ganancias totales declaradas en el IRPF.
Este porcentaje se encuentra escalado en varios tramos, según dispone el Ministerio de Economía y Hacienda, de la siguiente forma:
- Hasta 6000 euros: 19 %.
- Entre 6000 y 50 000 euros: 21 %.
- Entre 50 000 y 200 000 euros: 23 %.
- Más de 200 000 euros: 26 %.
Con respecto al cuarto tramo, no tiene carácter retroactivo para ventas de inmuebles acontecidas antes de 2021, puesto que procede de una reforma fiscal reciente que no ha entrado en vigor hasta el 1 de enero de 2021. Eso sí, de cara a declaraciones de la renta a partir de 2022 sí que se aplicará.
Otros impuestos
El IRPF no es el único impuesto sobre la venta de una vivienda heredada, también tendremos que abonar el mencionado Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y hacer frente al pago de la plusvalía municipal
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Este impuesto está gestionado por las Comunidades Autónomas, y cada una tiene su propia normativa fiscal al respecto: no es lo mismo pagar un Impuesto de Sucesiones en Málaga, Madrid, Barcelona o Cáceres, pudiendo oscilar entre distintas autonomías desde aproximadamente un 8 % hasta un 34 %. No obstante, cada autonomía tiene sus propios sistemas de bonificaciones para paliar el impacto fiscal de este impuesto.
Aunque parezca una obviedad, conviene recordar que no se puede elegir en qué comunidad autónoma se paga el Impuesto de Sucesiones, aplicándose la normativa correspondiente al territorio donde esté ubicado el inmueble.
Aparte de la ubicación geográfica, los demás factores que determinan la cuantía de este impuesto son el propio valor de la herencia, el grado de parentesco con el testador, la edad y la situación patrimonial de los herederos.
La plusvalía municipal
La plusvalía municipal, también conocido como Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, es un impuesto que el gobierno de cada municipio refleja en sus ordenanzas fiscales para gravar el incremento del valor de un inmueble urbano (no rústico), y cuya liquidación corresponde a quien herede dicho inmueble.
Para calcular la plusvalía municipal se tiene en cuenta el valor de la vivienda reflejado en el IBI, el número de años transcurridos desde la adquisición hasta la transmisión en la herencia, y el coeficiente de gravamen que fija cada ayuntamiento.
Como hemos visto, el cálculo del IRPF sobre la venta de una vivienda heredada se corresponde con un sistema de tramos, que va en función de las ganancias totales declaradas en nuestra renta. Se tratará de multiplicar este porcentaje por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, siempre y cuando tal resultado sea positivo (a nuestro favor).