Como continuación a nuestro comentario al RD 11/2020 (que debe tenerse aquí también en consideración), os comunicamos que, tal y como ya presumíamos en el citado análisis, se ha dictado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, donde se regula una moratoria (no quita) para los arrendamientos distintos al de vivienda. Lo analizamos a continuación, aunque lo más importante está resaltado en amarillo:
1.-Ambito subjetivo
(i).- Afecta a los arrendadores (personas físicas o jurídicas) que sean titulares de más de 10 inmuebles (o 1.500 m2), que quedan sometidos obligatoriamente al RD. Al resto de arrendadores se les puede solicitar moratoria o quita, pero no les obliga el RD.
(ii).-Son beneficiarios los arrendatarios que cumplan los requisitos del siguiente punto 3.
2.-ALCANCE
En caso de no haberse obtenido otro acuerdo entre las partes, el arrendatario tiene derecho a una moratoria durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas
El arrendatario debe solicitar la aplicación del RD en el plazo de un mes desde su entrada en vigor, esto es, hasta el 22 de Mayo de 2020.
Por tanto, las rentas de los meses que dure el estado de alarma (y las del “impacto” del Covid19. Entenderemos por estas las que el local permanezca cerrado al público o con una facturación inferior al 75% que después veremos), hasta un máximo de 4 meses, se prorratean en cuotas a satisfacer mensualmente en los dos años siguientes, salvo que el contrato finalice antes (deberán estar abonadas en ese momento). El RD no establece expresamente que el prorrateo sea necesariamente por cuotas mensuales iguales, pero parece la fórmula más lógica pues perjudica menos al arrendador al que afecta el RD y, correlativamente, también al arrendatario al que no se le acumula el importe aplazado.
Cabe la posibilidad de que las partes acuerden disponer de la fianza, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
3.-REQUISITOS QUE DEBEN CUMPLIR LOS ARRENDATARIOS:
(i). En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el RD 463/2020 por el que se declara el estado de alarma en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del citado RD, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 %, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
(ii). En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme, además de los apartado b y c anteriores, que cumplan dos de los tres requisitos siguientes: Que su activo no supere los 4 MM €, que su facturación no supere los 8 MM o que no tengan más de 50 trabajadores.
4.-ACREDITACON DE LOS REQUISITOS:
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, el 75% comentado. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Quedamos a vuestra disposición. Saludos.