El alquiler es una práctica jurídica a la orden del día, siendo la solución habitacional de la mayor parte de la población. Sin duda, el alquiler se ha convertido en la solución al difícil acceso a la compra de una vivienda. No obstante, y a pesar de ser bastante común, son muchos los que no conocen bien quién es el arrendador, las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la posición jurídica que ocupa cada parte en el arrendamiento.
El arrendador ¿Quién es?
El arrendador es la persona física o jurídica que, en virtud del contrato de arrendamiento o alquiler, se obliga a transferir el uso y disfrute temporal de un bien inmueble de su propiedad al inquilino o arrendatario a cambio del pago de un alquiler. En otras palabras, el arrendador es el propietario de la vivienda alquilada. El arrendador no tiene por qué recibir un alquiler mensual, sino que a veces recibe un alquiler único en un solo pago.
Aunque lo habitual es que el arrendador sea el propietario de la vivienda, esto no tiene por qué ser necesariamente así. Así pues, hay arrendadores que no son propietarios del bien inmueble, pero que gestionan el alquiler del mismo. Es algo muy habitual en los alquileres gestionados por agencias inmobiliarias.
Características del arrendador
El arrendador tiene una serie de características fundamentales. Son las siguientes:
- Puede ser una persona física o una persona jurídica. Además, dependiendo de si el arrendador es un particular o una empresa o agencia inmobiliaria, la duración mínima del alquiler será una u otra: 5 o 7 años, respectivamente.
- Es el titular de los derechos sobre la vivienda que le permiten ceder el uso y disfrute de la misma. Esto quiere decir que el arrendador será el propietario o, al menos, el gestor del alquiler de la vivienda. Aunque lo habitual es que el arrendador sea el propietario, muchas veces son agencias y gestores inmobiliarios los que harán las veces de arrendador, pero no ostentarán la propiedad del inmueble.
- El arrendador cederá el uso y disfrute de la vivienda a cambio de un alquiler. Así pues, el arrendador percibirá cierta cantidad de dinero con una periodicidad determinada que será pactada con el arrendatario en el contrato de alquiler.
Derechos del Arrendador
El arrendador tiene una serie de derechos o facultades, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos. Son las siguientes:
- Derecho a fijar la cuantía del alquiler: será el arrendador quien determine el precio del alquiler. No obstante, lo habitual y recomendable es que el alquiler se fije en función del mercado inmobiliario.
- Derecho a actualizar la renta: se podrá actualizar la renta cuando se cumple cada año de vigencia del contrato de arrendamiento. No obstante, es preciso que la actualización esté pactada en el contrato, ya que, en caso contrario, el alquiler no se actualizará.
- Derecho a exigir al arrendatario pequeñas reparaciones: las pequeñas reparaciones que se deban llevar a cabo como consecuencia del uso diario de la vivienda deberá llevarlas a cabo el arrendatario.
- Derecho a fijar el pago de una fianza: el arrendador está obligada a exigir una fianza en metálico de una mensualidad del alquiler. No obstante, el arrendador podrá exigir, además de la mensualidad de fianza, otras cantidades. Estas cantidades deberán aparecer en el contrato bajo el concepto de garantía adicional.
- Autorizar las obras del arrendatario: el arrendatario podrá realizar obras en la vivienda, siempre que cuente con el consentimiento del arrendador. En caso contrario, el arrendador podrá exigir al finalizar el contrato de alquiler que el arrendatario deje el piso tal y como lo encontró.
Obligaciones del Arrendador
También existen ciertas obligaciones para el arrendador. Son las siguientes:
- Devolución de la fianza: el arrendador está obligado a devolver la fianza al arrendatario al término del contrato. En concreto, tendrá un plazo de 30 días desde la entrega de las llaves para restituir la fianza al inquilino.
- Conservación de la vivienda: el arrendador está obligado a conservar la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad y a realizar las reparaciones que sean necesarias para este fin. Además, por realizar estas reparaciones no puede aumentar el alquiler.
- Notificar al arrendatario las obras de mejora: el arrendador podrá realizar obras de mejora en la vivienda, pero está obliga a notificar con 3 meses de antelación al arrendatario que estas se llevarán a cabo.
- Notificar al arrendatario que se pretende vender la vivienda: en este caso, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente del inmueble, aunque este derecho se puede suprimir en el contrato.
- Pago de impuestos: pago del IRPF, del IVA y del Impuesto de Sociedades por el cobro del alquiler.
Sin duda, el arrendador es una figura fundamental en el arrendamiento de un inmueble. Y es por ello fundamental saber qué posición jurídica ocupa y qué obligaciones y derechos tiene.