La adquisición de un hogar es una prioridad cuando se empieza a planificar una vida en pareja o al independizarse de los padres, pues la realidad dicta que para los jóvenes es una necesidad social.
Determinar si es rentable el alquiler con opción a compra dependerá de las expectativas de vida que tenga la persona y de la cantidad de ingresos mensuales mediante trabajo destinados a gastos básicos, dentro de las que se incluye la vivienda.
El mercado inmobiliario ha sido protagonista de diversos cambios que buscan un beneficio dual para el inquilino y el propietario. No es sencillo tomar la decisión de comprar una vivienda, pero si es la decisión tomada deben conocerse algunos aspectos vinculados al alquiler para no cometer equivocaciones.
¿Es rentable el alquiler con opción a compra?
La seguridad es es un elemento deseable cuando se piensa en concretar la compra de cualquier inmueble, sobre todo en la transacción de una casa por lo que deben considerarse factores legales y socioeconómicos determinantes.
Alquilar un piso con opción a compra es una alternativa destinada a personas que desean invertir y convertirse en propietarios de un inmueble a largo plazo pero que en el momento no cuentan con la liquidez suficiente para acceder a su compra total.
Es la opción perfecta a escoger cuando se desea comprar. Además, esta figura permite que los abonos dados en un alquiler tras un plazo especificado entre el inquilino y el propietario no se pierdan y vayan en parte a comprar en un futuro determinado la vivienda.
Definir si es rentable o no firmar un contrato con opción a compra dependerá de las ventajas o desventajas que el inquilino consiga, que serán determinadas por la confiabilidad del contrato y sus cláusulas que deben expresar la voluntad de ambas partes para formalizar la compraventa del inmueble.
Uno de los primeros pasos es establecer el contrato. De esta forma, no solo se formaliza la relación entre el inquilino y el propietario, sino que se dan pasos en función de activar la opción a compra. Consiste en empezar 2 contratos, uno de alquiler y otro de compra. Cuando el primero se vence o se toma la decisión de avanzar al contrato de compra, se realiza el descuento de todas las rentas del alquiler más una prima inicial.
Consideraciones en el contrato
A pesar de que no existe una regulación que exprese específicamente la realización de este tipo de contratos, si se menciona en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en el Reglamento Hipotecario que deben quedar plasmados aspectos específicos como:
El acuerdo de ambas partes en relación a la compra venta del inmueble, así como las especificaciones de esto en el contrato mediante una cláusula.
Conocer el estado jurídico del inmueble con el fin de no contraer deudas o cargas. Para estos casos, se recomienda pedir una certificación de cargas o una copia simple del registro de la propiedad.
Un plazo fijado que determine el derecho de compra del inquilino, establecido en el contrato y que sea durante el contrato de alquiler.
Fijación de precio del inmueble en caso de materializarse.
En el caso del alquiler con opción a compra, establecer una renta mensual que establezca un porcentaje fijo de la renta más la prima, descontándose ese porcentaje del precio fijado a la hora de la compraventa.
Especificar en el contrato qué tipos de reformas o modificaciones son permitidas y quién se hará cargo de los gastos de comunidad y del IBI (impuestos sobre bienes inmuebles).
Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra
Como en todo proceso de compraventa, existen beneficios y desventajas que se generan al propietario y al inquilino con distintos niveles de impacto, establecidos en concordancia de los estándares de beneficio para ambas partes, están:
Ventajas y desventajas para el propietario
Dentro de las ventajas que este proceso sostiene para el propietario están:
Dar salida rápida al inmueble.
Aprovechar las ventajas fiscales por alquiler.
Estar protegido ante impagos por parte del inquilino, claro está todo debe reflejarse en cláusulas en el contrato.
Tendrá la posibilidad de deducirse en el IRPF la parte de las cuotas correspondientes por alquiler de vivienda habitual pero si por el contrario el inquilino decide no concretar la compra, se quedará la prima abonada desde el inicio.
Ventajas y desventajas para el inquilino
Posibilidad de solicitar un préstamo hipotecario, una inversión que para muchos resulta a veces complicada se puede facilitar de esta forma.
También está la oportunidad de decidir cuándo se comprará la vivienda.
Se beneficia del descuento de la renta más la prima del alquiler a la hora de la compra del inmueble.
Por otro lado, un aspecto no tan ventajoso es que el inquilino debe cubrir la doble tributación por el pago al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP que se regirá al tipo aplicable en cada comunidad autónoma.
¿Qué inconvenientes se puede presentar?
Es imprescindible conocer lo más certeramente posible qué circunstancias pueden surgir como parte del proceso de alquiler con opción a compra.
Por ejemplo, no se puede aprovechar la variación de precios en el mercado inmobiliario una vez que se defina el contrato, ni el arrendatario puede obtener una mejor oferta por el inmueble ni el inquilino se beneficia de una baja de los precios.
A pesar de ello, para muchos sigue siendo una alternativa real en el momento de decidir adquirir una vivienda, por lo que se debe estar completamente seguro a la hora de iniciar este proceso legal y consultar con un abogado especialista en derecho inmobiliario.